De Vastgoedpromotor

Over het algemeen wendt een kandidaat-koper zich pas tot een vastgoedpromotor ook bouwpromotor) als niet een van de bezochte panden hem bevalt: of de gebouwen zijn slecht gelegen, of vervallen, of niet goed ingedeeld, of te duur. Een nieuw goed in aanbouw aankopen, lijkt dan al vlug de oplossing. Scheep gaan met een vastgoedpromotor dus. Maar wat doet die persoon nu eigenlijk?

Volgens VAN DALE:

- een promotor: 0.1 hoogleraar onder wiens leiding een doctorandus promoveert 0.2 persoon die zorgt voor het bijeenroepen van kapitaal en de voorbereidende werkzaamheden bij de oprichting van een bedrijf enz. 0.3 (sp.) persoon die een beroepssportman opleidt en introduceert 0.4 voorstander

- een projectontwikkelaar: 0.1 persoon die een bedrijf dat zich bezighoudt met projectontwikkeling, d.i. 0.1 exploitatie van grond en bouwprojecten op grote schaal 0.2 het opzetten en uitvoeren van een nieuwe onderneming

Zelfs in het handboek der Nederlandse taal is er geen eenduidige betekenis van het beroep, tijd dus om duidelijkheid te scheppen en daarom gebruiken we vanaf nu de term “Vastgoedpromotor” of “Bouwpromotor”

De essentie: “De Vastgoedpromotor begeleidt een vastgoedproject van begin tot einde en zorgt ervoor dat de investering optimaal rendeert”

Wat doet de vastgoedpromotor - Een uitstervende soort

De tijd van amateurisme is voorbij, de vastgoedpromotor is eerst en vooral een professional.
Hij houdt zich op eigen risico bezig met de bouw van een vastgoedproject met als doel het te verkopen aan een of meer aankopers.
Het voorbeeld bij uitstek van zo'n project is uiteraard een appartementsgebouw.

De “vastgoedpromotor” of "Bouwpromotor" met zijn sturende functie, de “aannemer” en de “architect” met hun technische kennis , de “immobiliënmakelaar” met zijn commerciële know-how , de “kredietmakelaar” met zijn gefundeerd financieel advies en de “bouwheer” kunnen en moeten samen een goed “promotieteam” vormen om ervoor te zorgen dat de “investering” optimaal “rendeert”.

Er zijn tegenwoordig maar weinig 'echte' vastgoedpromotoren meer.
Oorzaak: het risico niet alles te kunnen verkopen, de financiële kosten. Met andere woorden: de winstmarges zijn erg onder druk komen te staan, wat het bijna onmogelijk maakt nog op eigen risico aan een groot bouwproject te beginnen. De plaats van de vastgoedpromotoren is dan ook ingenomen door algemene aannemers of leveranciers van zogenaamde 'sleutel-op-de-deur appartementen' in combinatie met immobiliënkantoren die zich specialiseren in projectverkoop.

Nieuwe, goed gelegen woningen voor een concurrentiële prijs.
Er zijn steeds minder bouwpercelen die goed gelegen zijn, en dus gaan hun prijzen omhoog. Eigenlijk kunnen enkel vastgoedpromotoren die percelen nog kopen, gewoon omwille van de omvang van hun project. Maar ze willen uiteraard ook zo vlug mogelijk verkopen, waardoor ze geneigd zijn geen al te hoge verkoopprijs aan te rekenen - wat ze overigens kunnen door het schaalvergrotingseffect. In zee gaan met een vastgoedpromotor is dus nog zo'n slecht idee niet.

Keuze van een goede vastgoedpromotor?

Natuurlijk wilt u dat er niets verkeerd loopt bij de uitwerking van uw nieuwe thuis. Om daar zeker van te zijn, is de ervaring en financiële draagkracht van de vastgoedpromotor van het allergrootste belang. Neem daarom geen enkel risico en vraag meer info bij uw bankier of een andere, gespecialiseerde financiële instelling (bvb. Dun&bradstreet, Infotrade, Cobac, La Namur, enz.) over de vastgoedpromotor met wie u wilt werken.

Om na te gaan of de aannemers waarmee je wil gaan werken geregistreerd zijn, d.w.z. wettelijk in orde met de RSZ- en BTW-bijdragen, kan je telefonisch terecht bij het ministerie van Financiën (tel: 02/210.24.70 of 02/210.24.73), of rechtstreeks op de site van de Sociale zekerheid . Kies in het linkermenu "De onderneming", dan "consultatie van de attesten 30bis" en dan rechts Toepassing/consulteer. Je voert het BTW-nr. van de aannemer in en wanneer bij Inhoudingsplicht Opdrachtgever en Aannemer :NEEN staat is de aannemer wel degelijk geregistreerd.

Een lijst met vastgoedpromotoren op Laatjebouwen.be vindt je hier .

Registratie
Registratie van de aannemers is een maatregel die genomen is in het kader der bestrijding van de koppelbazen, en moet het bewijs leveren dat de aannemer in regel is met zijn sociale (RSZ) en fiscale (BTW) verplichtingen.
Registratie voorziet 28 diverse categorieën volgens de specifieke activiteiten in de bouwsector.

Verkoop- of aannemingscontract
Verplichtingen van de vastgoedpromotor in het kader van de registratieregeling zullen in de praktijk afhankelijk zijn van het feit of deze beschouwd kan worden als aannemer, dan wel als bouwheer.

- Indien de vastgoedpromotor een algemeen aannemer is en dus instaat voor de volledige aflevering inclusief coördinatie van het bouwwerk dan is de registratieregeling van toepassing. Hij moet dus een vestigingsattest van metsel- en betonwerken bezitten.
- De vastgoedpromotor kan ook geregistreerd zijn onder de categorie diverse werkzaamheden. Hierdoor ontstaat een aannemingscontract, en dit houdt in dat alle onderaannemers dienen geregistreerd te zijn (Zodat inhoudingen, melding en aansprakelijkheid ontstaat indien onderaannemers niet geregistreerd zijn). In dit geval zal de vastgoedpromotor ook als aannemer dienen geregistreerd te zijn.
- Indien de Vastgoedpromotor optreedt als bouwheer, die dus uitsluitend gronden en/of gebouwen verkoopt is een verkoopscontract van toepassing.

Samengevat kunnen we stellen dat een registratieregeling nooit van toepassing is bij een verkoopscontract; ingeval van een aannemingscontract is er de registratieregeling.

Erkenning
Indien de vastgoedpromotor ook algemeen aannemer is, bezit hij alle kwalificaties om een erkenning aan te vragen. In dit geval zal hij een erkenning aanvragen in de Categorie D (Algemene bouwwerken).
Een vastgoedpromotor geregistreerd in de categorie diverse werkzaamheden kan, aangezien hij niet geregistreerd is, geen erkenning bekomen.

Opleveringsdatum

Dit is wellicht het moeilijkste om te garanderen. Zelfs de meest betrouwbare projectontwikkelaar ziet er vaak van af u een einddatum voor te stellen. Natuurlijk, als de vastgelegde datum overschreden wordt, kunt u altijd financiële genoegdoening bekomen; maar u bouwt in uw persoonlijke planning hoe dan ook het best een bijkomende vertraging in.

Lastenboek

Opgelet: soms lijkt de prijs heel interessant, maar laat de kwaliteit van de materialen, de inrichting en vooral van de afwerking te wensen, of is er zelfs niets voorzien. Lees het lastenboek er dus heel goed op na.
De kosten van het advies van een andere professional zouden wel eens snel teruggewonnen kunnen zijn ...

Meer info over het lastenboek vindt je natuurlijk op Laatjebouwen.be

Contract en Prijs

Natuurlijk gaat het hier om het allerbelangrijkste: u moet er werkelijk bij opletten. U zou versteld staan van de hoeveelheid mensen die nog tekenen zonder echt na te lezen. In het geval U een privé-woonst (waar dus geen vrij beroep wordt uitgeoefend) laat bouwen bent u wel goed beschermd door De Wet Breyne . Maar zo lang u met een serieuze projectontwikkelaar werkt, zal u haar niet nodig hebben.
Toch voorziet u het best een kleine reserve, want bijkomende kosten zijn zo gemaakt...


Bron: "Vastgoedpromotie van begin tot einde", Auteur: Willy Haegens; herwerking 2007 door co-auteurs Hendrik Leurs, Ludo Ockier en Herman Uyttersprot; Uitgegeven door CIB Vlaanderen/ VIVO