De Projectsite

Anders dan bij een bouwgrond voor een particuliere woning komen er bij een site voor vastgoedpromotie toch enkele specifieke zaken bij om rekening mee te houden.
Van het allergrootste belang voor het slagen van een vastgoedpromotie, eventueel door bouwpromotoren, is de ligging van de projectsite (of project-grond). Het is van zeer groot belang een nauwgezette analyse te maken van de bouwgrond.

Waar?

De nabijheid van woonkernen biedt de meeste garanties op rendabele projecten. Dichtbij winkels, openbaar vervoer, scholen en administratieve centra vergroot de doelgroep van potentiële kopers.
De periferie van de centra kan ook, de bouwdensiteit is daar ook meestal lager, zonder dat echter de grondwaarden daar spectaculair lager zijn.

Wat Kan?

Elke vastgoed- of bouwpromotoren tracht telkens het maximum uit zijn investering te halen. Doch staat men vaak onvoldoende stil bij de mogelijkheden van een onroerend goed.

bijvoorbeeld:

• Oude rijwoningen kunnen plaats maken voor een nieuwbouwappartement of serviceflats
• Oude fabrieken worden omgetoverd tot loft's
• Een achterliggend achtergelegen terrein kan een verkaveling of woonerf worden

Goede afspraken en overleg tussen architect, bouwpromotor, lokale overheden en stedenbouw kunnen hierin veel duidelijkheid scheppen.
Overhaast genomen beslissingen leiden vaak tot onomkeerbare situaties.
bvb: Ga eerst een praten met buren over verkoop van hun perceel om een eventuele schaalvergroting van je project te realiseren.

Wat Mag?

Het is absoluut noodzakelijk vooraf de nodige inlichtingen in te winnen omtrent

• De bestemming van de grond
• De stedenbouwkundige voorschriften
• De eventuele bezwaren (bvb. buren, erfdienstbaarheden)

Het is ook niet altijd vanzelfsprekend dat een akkoord van de bevoegde instanties absolute zekerheid biedt tot bouwen. Gefrustreerde buren kunnen ook een stok in de wielen steken. Voorstudies dienen vaak herdaan te worden omwille van bezwaren van derden.

Hoe Optimaliseren?

De voorafgaande projectanalyse, door de bouwpromotor, is ook een kwestie van vraag en aanbod. Waar is nood aan?

• Eénkamer-appartementen voor alleenstaanden
• Koppelwoningen versus meergezinswoningen
• Luxe driekamerappartementen
• Serviceflats
• ...

Een klein lokaal markonderzoek kan hierbij helpen: gesprekken met vastgoedmakelaars en notarissen uit de streek, woonbehoeftes van de gemeente, reeds gerealiseerde referentieprojecten in de nabije omgeving.
Voor grootschaliger appartementen is strekt een marktonderzoek op grotere schaal tot aanbeveling.

Uit het marktonderzoek kan ook blijken voor welke afwerkinggraad men best kiest:

• Luxe - Standing - Comfort
• Sober - Functioneel
• Winddicht, Casco - Instapklaar

Kiezen voor Casco zorgt in eerste instantie voor minder zorgen voor de bouwpromotor, maar tegelijkertijd zullen er tientallen verschillende afwerkers gedurende een veel langere periode aan het project bezig zijn, met alle gevolgen vandien. Beschadigingen aan de gemeenschap, waar achteraf niemand schuld aan heeft, verkeerde koppelingen aan hoofdleidingen, grote verscheidenheid in de garantiebepalingen van de verschillende leveranciers,...

De 4 mogelijke scenario's van Projectrealisatie

Men kan vastgoedpromoties op verschillende manieren gaan indelen:

• Type promotie (appartementen, verkavelingen, sleutel-op-de-deur projecten, retail, semi-industrieel,...)
• Type opdrachtgever (Investeerder, bouwfirma, patrimoniummaatschappij, projectontwikkelaar,...)
• Bestemming (Verkopen, verhuren, beheren,...)

Door de grond als uitgangspunt te nemen komt men tot een bottom-up benadering van de vastgoedpromotie. Elke vastgoedpromotie staat of valt met het bezit of verwerving van de projectsite. Het is dus aan de eigenaar van de geschikte grond om te beslissen wat hij met zijn grond doet.

a. De eigenaar bouwt
Dit is meteen ook het meest voor de hand liggende scenario.
De eigenaar wordt zelf bouwpromotor. Hij optimaliseert zelf de waarde van zijn grond en financiert zelf de vastgoedpromotie, al dan niet met hulp van een financiële instelling. Hij kiest ook zelf de partners in zijn project en de projectwinst is helemaal voor hem bestemd.

b. De eigenaar verkoopt
Ook een zeer duidelijk scenario.
De eigenaar verkoop zijn eigendom (grond en/of gebouw) aan de geëigende grondwaarde. Daar er verder geen enkele betrokkenheid van de eigenaar in het project is, kan men spreken van een directe verkoop.
Als de grondeigenaar weet heeft van de vastgoedpromotiemogelijkheden van zijn eigendom zal dit de verkoopprijs zeker beïnvloeden. Gulden regel hiervoor is dat het grondaandeel per kavel in een bouwproject de 20% in de doorverkoopwaarde niet mag overschrijden.
Deze regel geldt uiteraard niet voor rasechte topliggingen. Extreme verhoudingen zijn hiervoor schering en inslag.

c. De eigenaar ruilt
De eigenaar ziet vastgoedpromotie wel zitten, doch beschikt niet over de mogelijkheden, de kennis of tijd om zich met de promotie bezig te houden. In ruil voor zijn grond bekomt hij een deel van de vastgoedpromotie.
Juridisch betekend dit dat hij de grondaandelen, nodig voor de kavels die hij zal verwerven, behoudt en de andere delen afstaat aan de bouwpromotor.
Daar hij geen registratierechten betaald (er werden geen grondaandelen overgedragen), alsook hij de kosten en de winstmarge van de bouwpromotor niet moet dragen, betekend dit voor hem een extra opbrengst in functie van de verkoopwaarde van het nieuwe appartement.
Voor de overige grondaandelen verzaakt de eigenaar aan zijn recht van natrekking en verbindt hij er zich toe deze over te dragen aan de kopers van de onderscheiden appartementen. Dit scenario is een "win-win" situatie voor zowel grondeigenaar als bouwpromotor.

d. De eigenaar participeert
De eigenaar wil zelf meer betrokken worden bij het project en wil een groter deel van de opbrengst, in functie van zijn inbreng.
Ook bij dit scenario wordt gewerkt met een recht van opstal en een verzaking aan het recht van natrekking.
Het gehele project is gebaseerd op een "open-boek"-constructie, waarbij de inbreng van alle partijen, alle kosten, alle marges volledig transparant worden weergegeven. Elke partij neemt deel in de winst van het project volgens zijn inbreng.
Deze formule stimuleert de grondeigenaar vaak om zijn inbreng om te zetten in waardevoller patrimonium. Een nieuwbouwappartement genereert immers ook een hogere opbrengst dan een grond of een te slopen woning en staat borg voor een grotere meerwaarde op korte of middellange termijn.

Besluit

Uiteraard zijn er combinaties van deze 4 scenario's mogelijk.

• De eigenaar verkoopt een deel en participeert voor een ander deel.
• De eigenaar geeft een recht van opstal met verzaking aan het recht van natrekking en staat in voor de gedeeltelijke prefinanciering van het project.
• ...

Het belangrijkste in al deze mogelijke scenario's is alle partijen te laten beseffen dat alleen een "win-win" situatie begin is van een geslaagde vastgoedpromotie.
Wie het meeste risico draagt mag ook het grootste deel van de opbrengst.

Bijlagen

Voorbeeld van overeenkomst Verzaken aan recht van natrekking: VerzRVN.doc
Voorbeeld van Ruilovereenkomst : RuilOver.doc


Bron: "Vastgoedpromotie van begin tot einde", Auteur: Willy Haegens; herwerking 2007 door co-auteurs Hendrik Leurs, Ludo Ockier en Herman Uyttersprot; Uitgegeven door CIB Vlaanderen/ VIVO