Woningmarkt is over hoogtepunt

Woningmarkt is over hoogtepunt

Sinds 2005 publiceert ERA jaarlijks de vastgoedbarometer. ERA baseert zich daarvoor op de verzamelde data van alle inkoop- en verkoopgegevens van haar 117, over heel het land actieve, kantoren en vergelijkt deze op regelmatige basis met dezelfde gegevens van haar afdelingen binnen andere Europese landen.

Transacties nemen af door strenger beleid banken
Het aantal woningen dat te koop werd gezet nam in 2012 toe, maar het aantal verkopen daalde. De ERA makelaars kregen circa 2,5% meer woningen in de verkoop, maar konden omwille van de verslechterde financieringsomstandigheden 6% minder woningen verkopen in vergelijking met 2011. Volgens Iain Cook, managing director van ERA Belgium was er niet minder vraag, maar konden veel transacties niet doorgaan omdat kopers de financiering niet rond kregen: “Steeds vaker moeten we een woning meerdere keren verkopen alvorens een koper de financiering rond krijgt. De banken zijn gewoon strenger geworden, wat overigens op lange termijn geen slechte zaak is. “

Voor de crisis in 2008 was het mogelijk om een financiering van 120% van de koopprijs te krijgen, daarna daalde dit naar 90%, maximaal 100%. Nu is het zelfs moeilijk om 90% gefinancierd te krijgen. Cook: “Het gevolg is dat iemand die een woning koopt van 200.000 euro, nu 50.000 euro eigen geld moet hebben, terwijl dat in 2008 niet meer dan 10.000 of maximaal 20.000 euro was. Een financiering rond krijgen duurt nu ook veel langer. Vroeger was dat in 1 tot 2 weken geregeld nu duurt dat al gauw 3 tot 4 weken en de criteria zijn strenger.”

“De eigen inbreng moet niet alleen hoger zijn, maar de banken kijken, terecht in mijn ogen, ook naar het besteedbaar bedrag wat de kopers overhouden na de maandelijkse aflossing, en dat moet afhankelijk van de gezinssituatie toch zeker 1.000 euro zijn,” vult Pol Vanacker, mede bestuurder bij ERA Belgium aan.

In 2010 verkocht ERA nog 74% van de huizen die het netwerk in verkoop kreeg. Dat percentage zakte geleidelijk naar 62% het afgelopen jaar. Volgens Iain Cook is dat vooral te wijten aan eigenaars die niet bereid zijn de prijs aan te passen aan de gewijzigde marktomstandigheden: “We zitten momenteel in een kopersmarkt waar de kopers de prijs van een woning bepalen en niet de verkopers. Eigenaars die hun woning te koop zetten en deze marktsituatie negeren, verkopen hun woning niet zo gauw of helemaal niet.”

Transactieprijzen opnieuw hoger, hypotheeklasten lager
In België steeg de prijs van een referentiehuis (een huis met 3 slaapkamers) in 2012 met gemiddeld 4%: van net geen 220.000 euro in 2011 tot 227.500 euro. In Vlaanderen ging de prijs van 227.000 naar 234.500 euro, goed voor een stijging van 3%. Nationaal stegen de prijzen van alle woningen (dus niet enkel de referentiehuizen, met 3 slaapkamers) met gemiddeld 2%: van 228.000 tot 232.000 euro. In Vlaanderen was die stijging slechts 1%: van 236.000 euro naar 238.000 euro in 2012. In Wallonië daalden de transactieprijzen zelfs met 2,5%: van 180.500 tot 176.000 euro.

De prijzen van appartementen met 2 slaapkamers bleven vrijwel gelijk op 175.000 euro.

Hoewel de prijzen opnieuw stegen, werd het kopen van een woning het afgelopen jaar niet duurder. De verkoopprijzen stegen tussen 2007 en 2012 dan wel met 11%, maar in die zelfde periode steeg de salarisindex met 10% en de maandelijkse hypotheeklasten voor het referentiehuis daalden met 5%: van 1.423 euro per maand in 2007 tot 1.354 euro per maand voor een lening met een looptijd van 20 jaar voor iemand die 80% financiert.
“Hierbij is nog geen rekening gehouden met het feit dat veel kopers geen standaardhypotheek namen van 20 jaar, maar steeds vaker eentje van 25, 30 jaar of nog langer waardoor de effectieve maandlasten nog lager liggen. De steeds terugkerende bewering dat wonen onbetaalbaar is geworden, is dus niet waar. De lasten in verhouding tot het inkomen lagen juist 4% lager dan 5 jaar geleden. Wat wel is gebeurd, is dat we duurdere woningen zijn gaan kopen waardoor de gemiddelde verkoopprijs van alle woningen samen hoger lag. Doordat de banken strenger zijn geworden en een grotere eigen inbreng vragen, is het kopen van een woning ook niet gemakkelijker. Bovendien heeft de zeer forse stijging van de energieprijzen zeker bijgedragen aan het gevoel dat wonen duurder is geworden”, aldus Iain Cook.

Verkopers passen vraagprijzen aan
Het verschil tussen de eerste vraagprijs (de prijs waarmee een woning voor het eerst op de markt werd aangeboden) en de uiteindelijke verkoopprijs daalde lichtjes: van net onder de 10% in 2011 tot 8,5% in 2012. Alain Declercq , analist en Senior Consultant bij ERA: “Dat geeft aan dat de verkopers bereid zijn om het advies van de ERA makelaar te volgen. Dat ze voor hun woning niet te veel vragen.”

“Het betreft natuurlijk het verschil van de prijzen van de verkochte woningen. Woningen die nog niet verkocht werden of helemaal niet verkocht geraakten, vallen hier buiten,” benadrukt hij. Declercq vult nog aan: ”Het prijsverschil van woningen die in minder dan 30 dagen verkocht werden bedroeg slechts 3% , en dat loopt geleidelijk op naar 10% voor woningen die tussen de 3 en 4 maanden verkocht werden en tot 13% en meer voor woningen die pas na 6 maanden verkocht werden.” De conclusie is duidelijk: iemand die snel wil verkopen moet beginnen met een realistische vraagprijs.

Vooruitzichten
ERA is van mening dat de prijzen van alle huizen tot ca. 250.000 euro niet verder zullen stijgen, de prijzen van huizen tussen de 250.000 en 1 miljoen euro zullen dalen met 5 à 10 % in de komende 24 maanden en de prijzen van huizen - als ze al verkocht worden - boven de 1 miljoen euro zullen waarschijnlijk dalen met 10 à 20%. Van het uiteenspatten van een vastgoedbubbel is volgens ERA geen sprake.