Laatjebouwen - Markt Belgisch vastgoed definitief veranderd

Markt Belgisch vastgoed definitief veranderd

De vastgoedmarkt van vandaag kent veel uitdagingen. De toevloed aan regelgeving hoofdzakelijk het resultaat van de financiële crisis, maakt dat de spelregels veranderen en ook de spelers zich moeten aanpassen. Er zal voortaan op een andere manier naar vastgoed worden gekeken.

De financiering verandert, het is nu zaak minder afhankelijk te zijn van geleend kapitaal. De sector moet op dieet. Maar het verstrengde toezicht en de vele regels zullen blijven. Dit alles maakt een heropleving op korte termijn onwaarschijnlijk. Goede eigendommen zullen het (heel) goed blijven doen, in alle steden en sectoren.
Wie zich aanpast zal het beter doen; wie vooruitkijkt zal het verder brengen dan wie zich blind staart op spreadsheets. Waarin investeren dan? Core- en core+-eigendommen, retail op goede locaties, service flats en RVT's.

Dat zijn enkele van de conclusies van PwC en ULI's 'Emerging trends in real estate - Europe 2011'.

Brussel is saai
Er zijn relatief weinig 'hoogst interessante' grote eigendommen in Brussel die beantwoorden aan de nieuwe criteria van core en core+. Brussel is klein en het CBD (Leopoldswijk) nog kleiner, en alles wat daar buiten valt is veelal voor de grote spelers niet bijster interessant. Resultaat: een markt met een klein volume. In dat opzicht is Brussel saai. Daardoor nemen grote investeerders vaak zelfs geen Belgisch vastgoed in overweging. Een 'goed' eigendom (core of core+) is een pand dat kwalitatief is (en dus niet aan renovatie toe is), met een goede ligging en een stabiele, langetermijnhuurder, zoals de overheid.

Basel III, Solvency II, AIFMD en de nieuwe ‘lease accounting’-regels
Met Basel III in aantocht kijken banken kritischer naar investeringen. Dat is geen goed nieuws voor vastgoed, want dat vertegenwoordigt nu eenmaal een investering met meer risico. De banken trekken zich meer en meer terug als investeerder in vastgoed; ze kunnen gewoon steeds minder uitlenen en er zijn andere prioriteiten.
De wet van vraag en aanbod brengt hogere marges en lagere schuldratio’s mee. Bovendien leidt een verhoging van de rente op de OLO ook tot een verhoging van de rentevoet, wat dan weer een merkelijk effect heeft op het rendement van Belgisch vastgoed.

Wie eigen vermogen kan aanwenden, is in deze markt in het voordeel. Dat geldt bijvoorbeeld voor verzekeringsmaatschappijen, al krijgen die binnenkort af te rekenen met de Solvency II-regels. Vastgoed is niet zo'n liquide investering; dat is een nadeel. Anderzijds zullen de verzekeringsmaatschappijen wel zoeken naar investeringen met goede rendementen zoals kwalitatief vastgoed, als compensatie voor de lage interesten op kwaliteitsvolle obligaties. Ze moeten nu eenmaal wel hun vaak hoger-rentende contracten honoreren.

Ook de Belgische vastgoedbevaks (sicafi’s) blijven heel belangrijke actoren op de Belgische markt. Zij hebben zich aangepast aan de crisis door hun balans op te schonen en hebben alternatieven gezocht voor klassieke bankfinanciering, onder meer door een beroep te doen op de obligatie- en kapitaalmarkten. Bovendien hebben ze naar aanleiding van de herziening van hun regelgevend kader een aantal nieuwe instrumenten gevraagd - en ondertussen ook gekregen - om slagkrachtig en concurrentieel te kunnen blijven.

Ten slotte wordt er ook meer en meer gekeken naar Aziatische investeerders, met name Chinese banken, die een cashoverschot beschikbaar hebben. Ook zij zullen in de toekomst wellicht een grotere rol spelen in het Europees en ook Belgisch vastgoed. De Amerikaanse markt blijft erg moeilijk, door de grote schuld en sputterende economie in de VS.

Over het rapport
‘Emerging Trends in Real Estate – Europe 2011’, het achtste rapport van PwC en het ULI, is gebaseerd op meer dan 600 vraaggesprekken met grote investeerders, ontwikkelaars, financiers en beheerders in de vastgoedsector, die in november en december 2010 naar hun verwachtingen voor 2011 werden gepeild. Zowel globale als lokale spelers werden gevraagd naar hun visie op de markt.

Over PwC
PwC-firma’s leveren sectorgerichte diensten op het vlak van audit, fiscaliteit en adviesverlening om extra waarde voor cliënten te creëren. Meer dan 161.000 mensen in de 154 landen waarin het PwC-netwerk is ontplooid, delen hun ideeën, ervaring en oplossingen om tot nieuwe gezichtspunten te komen en praktisch advies te geven. Zie www.pwc.be/real_estate voor meer informatie.

Over het Urban Land Institute
Het ULI (Urban Land Institute) (www.uli.org) is een globaal instituut voor opleiding en onderzoek zonder winstoogmerk, dat gedragen wordt door zijn leden. ULI’s missie is leidend te zijn in het verantwoord gebruik van land en in het creëren en ondersteunen van gemeenschappen wereldwijd. Het instituut werd opgericht in 1936 en telt vandaag zo’n 33 000 leden die alle aspecten van het gebruik van land en de ontwikkeling ervan vertegenwoordigen.