Verouderde woningen moeilijker verkoopbaar

Verouderde woningen moeilijker verkoopbaar

ERA publiceert sinds 2005 jaarlijks de ERA Barometer. ERA baseert zich daarvoor op de verzamelde data van alle inkoop- en verkoopgegevens van haar 115, over heel het land, actieve kantoren.

Aanbod stijgt sneller dan de verkopen
De ERA Makelaars kregen in 2013 vier procent meer huizen in de verkoop dan in 2012, terwijl er 1 procent meer huizen door hen verkocht werden. De verkoop van appartementen daalde met 5 procent, het aanbod steeg met 12 procent.

Vooral de woningen in een prijsklasse tussen 180.000 euro en 275.000 euro blijven goed verkopen. De woningen uit de lagere en hogere prijsklassen waren minder gegeerd. Iain Cook, managing partner van ERA, licht toe: “Door het aangescherpte financieringsbeleid van de banken, is een grotere inbreng van de kopers noodzakelijk. Het zijn echter juist de mensen die een eenvoudigere woning kopen, die over minder eigen middelen beschikken. Aan de andere kant van de schaal is er duidelijk minder vraag naar de duurdere woningen. Mensen die deze woningen kunnen kopen, hebben de afgelopen jaren hun netto inkomen zien teruglopen en speculeren waarschijnlijk ook meer op een prijsdaling dan in de andere segmenten.”

Correct geprijsde huizen worden nog steeds vlot verkocht
De huizen die verkocht werden, stonden in 2013 gemiddeld 96 dagen te koop, in 2012 was dat 91 dagen. Appartementen werden dan weer iets sneller verkocht. Appartementen stonden in 2013 gemiddeld 1 dag langer te koop dan in 2012, namelijk 124 dagen.

De rode draad; is dat woningen die een correcte vraagprijs hebben vlot worden verkocht, terwijl woningen waarvan de vraagprijs iets hoger ligt dan wat de markt bereid is ervoor te betalen, veel langer te koop staan of pas verkocht geraken na een aantal prijsverlagingen. Pol Vanacker, managing partner bij ERA, vult aan: “De ERA Makelaars willen niets liever dan dat de verkoper binnen een redelijke termijn een optimale prijs voor zijn woning krijgt. De koper overtuigen van wat dan wel de juiste vraagprijs moet zijn, is echter niet altijd gemakkelijk. Verkopers schatten de waarde van hun woning te vaak te hoog in. Ze baseren zich dan op de vraagprijzen van gelijkaardige woningen in de omgeving, maar kennen de daadwerkelijke kwaliteit van die woningen niet of zijn zich er niet van bewust dat de vraagprijs vaak ver van de verkoopprijs ligt.”

Het verschil tussen de eerste vraagprijs en de effectieve verkoopprijs van een huis liep op van 8 procent in 2012 naar 9,5 procent in 2013. Voor een appartement was dat in 2013 gemiddeld 8,7 procent, terwijl dat in 2012 nog 7,5 procent was.

Verkoopprijzen
In 2013 bedroeg bij ERA de gemiddelde nationale verkoopprijs van een huis 231.000 euro, dat is ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Er zijn echter wel regionale verschillen op te tekenen.

De prijzen daalden licht in Vlaanderen (van 238.000 euro naar 235.000 euro in 2013), terwijl ze in Wallonië stegen met 9% tot gemiddeld 192.000 euro. Dit opmerkelijke verschil laat zich gemakkelijk verklaren. Volgens Iain Cook werden de huizen in Wallonië niet duurder, maar werden er gewoon minder goedkopere en meer iets duurdere woningen door ERA verkocht: “Het is het typische probleem als alle verkopen op een grote hoop worden gegooid. Net daarom dat we de ERA - KU Leuven Vastgoedindex ontwikkelden.”

Ook de gemiddelde verkoopprijs van alle appartementen bleef ongewijzigd aan 179.000 euro. Aan de kust daalde de gemiddelde prijs met 11% tot 156.500 euro in 2013. In Brussel daarentegen steeg de gemiddelde transactieprijs nog met 8% tot 193.000 euro.

De ERA - KU Leuven Vastgoed index
Doctoraatsstudent Roel Helgers van de KU Leuven gebruikt de zeer omvangrijke database van ERA waaruit zich de ERA - KU Leuven Vastgoedindex kristalliseert.

In tegenstelling tot andere indexen, die enkel kijken naar verkoopprijzen en regio's houdt de ERA-KU Leuven Vastgoedindex ook rekening met oppervlakte, aantal kamers, afwerking, isolatie, ligging, nutsvoorzieningen en nog veel meer factoren die de prijs van woningen kunnen beïnvloeden. Voor de tweede keer publiceert ERA deze ERA - KU Leuven Vastgoedindex. Volgens deze index daalden de prijzen van huizen in Vlaanderen in het vierde kwartaal van 2013 met 1,4 procent in vergelijking met dezelfde periode in 2012 en stegen de prijzen van appartementen met 6,3 procent. De reden dat appartementen duurder werden is te wijten aan een grotere vraag naar kwalitatief hoogwaardige appartementen.

Prijzen worden positief beïnvloed door een laag EPC
Uit de studie van de KU Leuven blijkt verder dat woningen met een lager EPC- beter gewaardeerd worden door potentiële kopers. De Energieprestatiecertificaten of EPC's geven het geschatte verbruik van een woning of appartement weer en geven de koper dus een indicatie over zijn toekomstig energieverbruik. Uit de analyse blijkt dat woningen met een 1% hogere EPC-score een 0,075% lagere verkoopprijs hebben. Hoewel dit effect klein lijkt, impliceert dit dat kopers voor een woning of appartement met dezelfde kenmerken (een gelijk aantal vierkante meters woonoppervlakte, zelfde locatie, enz.), maar een EPC-score van 500 in plaats van 400 ongeveer 4 750 euro minder bereid zijn te betalen bij een verkoopprijs van €250 000.
Verder dient in rekening genomen te worden dat in de analyse reeds rekening gehouden werd met een groot aantal factoren die de EPC-score bepalen, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van dubbele beglazing en de aanwezigheid van centrale verwarming. Wanneer er dus rekening gehouden wordt met factoren die de EPC-score verklaren (bijv. dubbele beglazing, enz.) is het effect dan ook groter dan het hierboven vermelde bedrag/percentage. Op basis van de resultaten kan geconcludeerd worden dat mensen meer bereid zijn te betalen voor energiezuinige woningen.

Belgen blijven graag in de buurt wonen
Helgers kon, door een analyse te maken van de herkomst van ongeveer 15 000 kopers van woningen, appartementen en gronden, bepalen dat de helft van de kopers een nieuwe woonst koopt binnen een straal van ongeveer 4,8 kilometer. Uit de analyse blijkt verder dat de mediane verhuisafstand kleiner is voor appartementen (3,9 kilometer) dan voor woningen (5,1 kilometer).

Verder blijkt dat ongeveer 45% van alle verhuizingen in België plaatsvond binnen dezelfde gemeente en 37% binnen dezelfde postcode. Ook werd in de analyse een regionaal onderscheid gemaakt. De mediane en gemiddelde verhuisafstand zijn kleiner voor panden gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (respectievelijk 3,81 en 10,36 kilometer) en Vlaanderen (respectievelijk 4,6 en 10,5 kilometer) ten opzichte van Wallonië (respectievelijk 9,1 en 25,6 kilometer).

Een belangrijke uitzondering in dit hele verhaal zijn woningen en appartementen gelegen in de kustgemeenten, waarvoor de verhuisafstand beduidend groter is (de mediane en gemiddelde verhuisafstand bedragen respectievelijk 77,1 en 69,4 kilometer). De aanwezigheid van tweede verblijven speelt hierin uiteraard een grote rol. In de toekomst zal deze analyse nog verder uitgediept worden en zullen verschillende interessante aspecten meer in detail worden bestudeerd.

Niet vraag, maar financiering remmende factor op markt
In 2013 was het goed merkbaar dat de banken hun financieringsbeleid hebben aangescherpt. Iemand die over voldoende eigen middelen beschikte, een gemiddeld en vast inkomen had en een woning in goede staat wilde kopen, had geen enkel probleem om een hypotheek aan gunstige voorwaarden te verkrijgen.

Door het strengere financieringsbeleid, de zeer hoge aankoopkosten en de gepaard gaande nodige investering om een oudere woning te laten voldoen aan de huidige normen voor energie en comfort, zal een niet gemoderniseerde en/ of slecht geïsoleerde woning veel moeilijker een koper vinden.

Iain Cook licht toe: “Kopers die in 2011 een gemiddeld en vast inkomen hadden en over 50.000 euro eigen middelen beschikten, konden vlot een woning kopen van 200.000 euro waar nog 50.000 euro kosten aan waren. Vandaag moet hij die 50.000 euro volledig gebruiken om de aankoop te financieren en blijft er geen budget over om te renoveren. Alleen een significante verlaging van de extreem hoge registratierechten en een soepelere financiering zullen kunnen voorkomen dat verouderde woningen onverkoopbaar worden.”

Vooruitzichten
ERA is van mening dat er, ceteris paribus, in 2014 niet veel zal veranderen op de Belgische woningmarkt. Dure villa's en woningen in de laagste prijscategorie zullen opnieuw een matig jaar tegemoet gaan, de transacties en de prijzen van gewone woonhuizen zullen op peil blijven.

Een positievere stemming over de economie, een minder streng financieringsbeleid en het vertrouwen dat de rente laag blijft, kan tot een herstel van de woningmarkt leiden. De onzekerheid over tewerkstelling, de resultaten van de verkiezingen en de vraagtekens omtrent de woonbonus, kunnen dit positieve sentiment echter negatief beïnvloeden.