De ernstige grond- en grondwaterverontreiniging van de site, gevolg van de jarenlange industriële activiteiten van Barco en van de vorige eigenaars van de site (een chemische wasserij-ververij en een pottenbakkerij), zal structureel en definitief uit de weg geholpen worden door PSR, marktleider ter zake. Gesprekken met het Kortrijkse stadsbestuur in het kader van deze herontwikkeling zijn reeds gestart. Bedoeling is om een gemengde woonzone te ontwikkelen, gefundeerd op een vooruitstrevend en duurzaam concept, waarin zowel buurtbewoners als beleidsmakers zich zullen kunnen vinden.

De verkoop van het terrein aan de Sevenslaan aan PSR kadert in de verkoop van de divisie BarcoVision aan het Italiaanse ITEMA. BarcoVision heeft momenteel haar hoofdkwartier in de site aan de Sevenslaan. Dit hoofdkwartier blijft daar voorlopig gevestigd, gezien de divisie BarcoVision een huurovereenkomst daaromtrent zal afsluiten met PSR.

Barco startte in 2007 met een officieel verkoopproces. Uit de shortlist van kandidaten trad PSR als meest geschikt naar voren. Een heel aantal onderzoeken, reeds sinds 2000 uitgevoerd op vraag van Barco, toonden ernstige grondwaterverontreiniging aan, die bovendien migreert buiten de perceelsgrenzen en reikt tot aan de woonhuizen achter de spoorlijn. Al vanaf de eerste vaststellingen heeft Barco OVAM procedures ingesteld, de betreffende buurtbewoners geïnformeerd en op de hoogte gehouden van verdere ontwikkelingen. Op het moment dat de verontreiniging volledig in kaart was gebracht, besliste Barco de risico’s verbonden aan het verontreinigd actief over te dragen aan een gespecialiseerde partij die ook zal zorgen voor de verdere afwikkeling.

Strategische keuze voor risico-overdracht

Een danig ernstige verontreiniging aanpakken, vergt uiteraard heel wat managementtijd, investeringen en expertise. Barco koos voor een scenario waarin Barco volledig afstand doet van de afhandeling van het milieupassief en zich verder concentreert op haar core business. Een strategische keuze, waar bij de verkoop van de fabriekssite ook alle milieurisico’s worden overgedragen.

Dit principe van ‘Liability Transfer’ is de basis van de manier waarop PSR aan brownfield ontwikkeling doet. Het omhelst de volledige overdracht van terrein en gebouwen, inclusief de milieurisico’s, de administratieve afhandeling en management van verschillende procedures. De verkoper wordt hierbij gevrijwaard van alle risico’s op meerwerken en budgetoverschrijdingen; de overdracht gebeurt immers voor een vaste prijs en met zo goed als waterdichte financiële garanties wat betreft de saneringskost. In Vlaanderen betekent dit concreet een bankgarantie bij OVAM en de ondertekening van een ‘onherroepelijke verbintenis tot saneren’ door PSR. Bijkomend zal PSR instaan voor de verdere communicatie met de stakeholders en in het bijzonder de buurtbewoners.

Voor een beursgenoteerd bedrijf als Barco is het van cruciaal belang dat de overnemer van dergelijke risico’s een bewezen ‘track record’ heeft en haar financiële geloofwaardigheid kan bewijzen. De keuze voor PSR viel omdat dit bedrijf reeds sedert eind jaren ’90 actief is op de brownfield markt en, naast een pak referenties, ook over een eigen investeringsfonds beschikt dat vandaag 50m € bevat.

Outsourcing van brownfield development is dus veel meer dan enkel het uitbesteden van saneringsverplichtingen. Bedrijven nemen effectief verantwoordelijkheid op voor historische verontreiniging en kiezen voor een definitieve, professionele aanpak en oplossing. Brownfield development is een bloeiende sector in de Verenigde Staten waar stringente regels gelden als het over risicomanagement gaat, en in het bijzonder voor wat betreft het erkennen en aanpakken van deze risico’s. De nieuwe, strengere regels in verband met transparantie, in Europa, zowel als in de USA, verplichten bedrijven ertoe de nodige provisies te nemen voor het aanpakken en oplossen van deze risico’s. De keuze om vervolgens deze risico’s naar gespecialiseerde bedrijven als brownfield ontwikkelaars over te hevelen, is uiteraard een snelle en efficiënte oplossing.

‘Deal-breakers’ van de baan

Vastgoed kan belemmerend werken bij onderhandelingen over desinvesteringen of M&A; verontreinigd vastgoed is dit zeker. Bij een brownfield transactie, zoals tussen Barco en PSR, worden potentiële knelpunten volledig weggewerkt en de waarde bij verkoop gemaximaliseerd. Volgens PSR ligt hierin hun meerwaarde: de verkoper vertaalt provisies en budgetten in een positievere bottom-line . Een bodemsanering blijft een onzekere operatie gebaseerd op de extrapolatie van de resultaten van enkele bodem en grondwaterstalen. Bij uitvoering ‘in the field’ duiken er altijd wel onvoorziene kosten op die sterk kunnen variëren. Een professionele en kordate aanpak is daarom cruciaal om de risico’s te beheren.

Concrete en duurzame invulling

Bijkomend moet de sanering vanaf het begin heel duidelijk het toekomstig gebruik van het terrein beogen, zodat de juiste technieken worden ingezet en de juiste risico’s weggenomen. Te vaak wordt een sanering aangevat die wel milieu-technisch correct is opgevat, maar achteraf zinloos blijkt te zijn als men de eigenlijke herontwikkeling van het terrein start - waardoor men uiteindelijk twee keer moet saneren. De geïntegreerde aanpak bij een brownfield ontwikkeling vermijdt deze onnodige kosten, vertragingen en zorgt tevens voor fiscale en financiële optimalisatie.

De sanering van de voormalige industriële vestiging van Barco in Kortrijk start met de uitgraving van de minerale olie, gevolgd door een uitgebreide waterzuivering die enkele jaren in beslag zal nemen. De herontwikkeling van het terrein gebeurt gefaseerd, met als resultaat een nieuwe residentiële woonruimte, aangevuld met eenheden voor diensten en eventueel buurthandel. Dat de terreinen aan de Sevenslaan, en dus de hele buurt eromheen, een nieuwe toekomst krijgen, is in ieder geval nu al duidelijk.